最近、「第2回目の大規模修繕の時期なのに、お金が足りないケースが多々あります。
なぜこんなことが起きるのでしょうか？
■第1回目大規模修繕工事は何とかなってしまうから
新築時には、分譲会社が「修繕積立基金」を一戸あたり数十万円ほど集めます。
建物もきれいだし、故障や劣化も少ない時期なので、築15年前後の第1回大規模修繕は、積立金だけで実施できることが多いです。
すべてを使い切ってしまう場合はその後の資金は必ずショートします。
■築30年くらいになると一気に修繕費用が多くなる。
30年目あたりって、建物にとって大きな節目になります。
- エレベーターの更新
- 機械式駐車場の修繕・更新
- 給排水設備の不具合
- 外壁・屋上防水の再修繕
などなど、お金のかかる工事が一斉に押し寄せます。
さらに近年は、建設資材・人件費もどんどん値上がりしているので、当初想定より費用が膨らみがちになります。
（経済調査会の調査によると2013年を基準とすると2025年は161％UPになっているそうです。😿）
その結果…「積立金が足りません！大幅な値上げが必要です」となってしまいます。
■急に値上げって言われても…
区分所有者の皆さんからすれば、家計にも影響するし、
「資産価値が下がるのでは…？」という不安もでてきます。
値上げの合意形成っては時間がかかります。
コンサルとしては手間が少ないので、値上げしなくても良い長期修繕計画が作りたいのが本音です。
■共用部リフォームローン
「必要な工事は今すぐやりたい。先送りしても工事費はどんどん値上がりしてしまうかも。でも積立は足りない…」
そんな時に検討するのが、住宅金融支援機構のリフォームローン（管理組合向け）になります。
借りたお金は、今後の修繕積立金からコツコツ返済していきます。
これらのメリットは
- 工事を先送りにしなくて済む
- 値上げ幅をなだらかにできる（平準化）
デメリットは
- 金利・保証料がかかる
つまり…“時間を買う”ということになります。
■大切なのは、「先手の資金計画」
築30年はどのマンションでも訪れます。問題はそこに向けてどれだけ準備できるか。
修繕計画を定期的に見直す（アップデートする）
住民全員で情報共有して合意形成をしながら進める。
これらが資産価値を維持する一番の近道だと感じます