マンションにお住まいの方は、１度は大規模修繕工事という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか？しかし、マンションに住んでいても、専門性が高すぎて実際にはあまり詳しく知らない。そんな方のために今回は、マンション大規模修繕工事について解説していきます。少しでも参考になれば幸いです。

マンション大規模修繕工事とは？

マンション大規模修繕工事とは、約10年〜15年周期で行われ、マンションの劣化状況にあわせて実施する、大掛かりな計画修繕工事のことです。

分譲マンションでは、経年劣化によるマンションの老朽化に伴って発生する事故を防ぐために、管理組合が主体となり、長期修繕計画に基づいた計画修繕を行います。

費用は、管理組合が積み立てている修繕積立金を充当して行われます。

修繕工事は管理組合の腕の見せ所

この大規模修繕工事は、実施することで、建物の資産価値の維持向上に繋がります。

そして、この工事に欠かせないのが、管理組合の存在です。

大規模修繕工事は、現代のストック型社会において、全てのマンションで必ず実施されて行くべきものです。しかし、劣化状況や規模、共有設備の個数や種類等によって個々で行われる工事が異なります。

そのため、管理会社や施工業者などでは分からない、住んでいる住民だからこそ分かる修繕箇所や改善点等が特に大切になってきます。

管理会社や施工業者に言われるがままに計画を進めていくと、費用対効果の低い修繕工事になってしまったり、必要のないところまで工事が行われることで、修繕費が大きく膨らんだり、無駄の多い大規模修繕工事になりかねません。

そのようなことにならないために、どのような箇所に修繕が必要なのかをあらかじめ管理組合が把握しておき、施工業者との打ち合わせを円滑に行う必要があります。

管理組合の事前準備は、作業日程の短縮化や、工事費の削減、工事の結果に大きな影響を及ぼします。自分達が住んでいるマンションがより住みやすい環境になるかどうかは、管理組合の運営手腕にかかっています。

自分たちの住むマンションにはなにが必要なのか、集会等で意見交換等を行いながら工事の舵を取る姿勢が大切でしょう。

まとめ

マンションの大規模修繕工事は、どのマンションも必ず行わなければならない工事です。

大規模修繕工事には多くの時間や費用を費やします。終わってみて、こんなはずではなかったのにとならないように、より快適で住みやすいマンションになることを目指して、管理組合が一丸となって事前準備をしっかりと行っていきましょう。

今回は、大規模修繕工事に起こりがちなトラブルをまとめました。是非、大規模修繕工事の際のヒントとして活用ください。

費用編

修繕積立金のトラブル

大規模修繕工事等、マンション内での必要な修繕を行うために、管理組合は積立てを普段から行っています。しかし、修繕の必要な箇所が想定外に多く、積立金だけでは賄えないケースが存在します。不足金の額がそれほど多くない場合は、居住者に説明をし、追加徴収を行うのが早く確実な方法です。

しかし、予想外に不足額が大きい場合、居住者から理解を得られなかったり、払えなかったり、工事そのものが行えなくなる事態も考えられます。

そのような場合は、工事内容の見直しを行うことになります。緊急性が低い箇所や、普段の生活に支障をきたさない箇所は、次回の修繕工事に回す。もしくは、工事の予定自体を遅らせる等の対処が必要になります。その他の方法として、金融機関からの借入がありますが、この場合は居住者にさらなる負担を強いる事になる為、可能な限り前者で検討する事をお奨めします。

緊急事態が発生し、待った無しで修繕しないといけないこともあるので、常に余裕をもった積立てをしておくことが重要です。管理組合は、長期修繕計画書の作成や定期的な見直し等を行いながら修繕・改修の必要な部位や周期を把握し、ある程度の費用を見込んでおく必要があります。（国土交通省：長期修繕計画ガイドライン参照）

大規模修繕工事では、どこの施工業者に依頼するかで工事中の対応や出来栄えが全く異なりますが、とりわけ費用面では、複数社からの同条件による見積書を比較検討することは相場金額や妥当性等の把握ができる為、管理組合にとって非常に重要です。

修繕工事の費用や質の妥当性を判断するのは、素人には非常に難しいため、コンサルタント会社や管理会社に依頼します。コンサルタント会社や管理会社は、管理組合に代わってスケジュール作成から工事の手配、工程確認や最終検査まで全て行いますので様々なトラブルを回避する為にも管理組合にとっては非常に欠かせない存在であるといえます。

しかし、どちらに依頼するにしても費用が発生する為、事前に見積を比較検討し、必要があればヒアリングを行う等の準備が必要です。修繕工事費用はあるが、コンサルタントや管理会社に依頼する費用が足らないという事にならないよう計画的な準備が必要です。

まとめ

今回は、大規模修繕工事の際のお金に関するトラブルをまとめてみました。

多額のお金が動く大規模修繕工事では、お金のトラブルがよくついて回ります。

修繕積立金はいわばマンション内の税金ですから公明正大に使用されるべきものです。事前準備をしっかり行う事で居住者・関係者の理解も得られ、様々なトラブルを回避できます。

マンションであれば必ず行われる大規模修繕工事。その修繕工事の時に一緒に行った方が良いとされる改修工事。どちらも結局工事でしょ？と思われがちですが、実はこの二つの工事、性質が全く異なります。もしも、あなたが管理組合の会員になり、大規模修繕工事に関わる時、この違いを知らないとすごく損することになります。修繕工事と改修工事の違いがよく分からないという方は是非この記事を読んでください。

大規模修繕工事とは

マンションの経年劣化による事故を発生させないために、全てのマンションで約10年から15年周期で修繕工事を行います。この時に、マンションの不具合のある場所を直していきます。

また、これらの工事は、マンションの規模や劣化状況などによりマンションごとに異なります。

「修繕」と『改修』の違い

大規模修繕工事では、「修繕」だけではなく「改修」を同時に行うことがあります。

修繕とは

大規模修繕工事の名前にも含まれている修繕。これは、経年などによる劣化のある建物や設備に対して修理や取り替えなどを行い、問題のあった箇所を性能や機能面で市場なく使用できる状態にまで回復させることを言います。回復の程度は、応急処置の対応ではなく、建設当初の元あった状態まで戻すことを目指します。

この修繕の目的は、元の状態に戻すことのみで、当初よりもグレードの高いものに移行することは目的ではありません。

改修とは

改修とは、古くなったり壊れたりした設備を、建設当初の物よりもグレードを上げた状態にすることを改修と呼びます。

マンションの機能・性能は、時代の変化に伴い著しく向上しています。建設当初では性能の高かった設備も、時代の変化と共に陳腐化していき、当初の機能では現代の社会のニーズに対応していないため、資産価値の低下に繋がることもあります。マンションの質および価値を長持ちさせるためには、修繕により性能を回復していくと共に、改良により現代の生活水準で求められる性能・機能にアップグレードさせる必要があります。この、修繕＋改良を合わせて改修と呼びます。

つまり

修繕は、マンションの性能・機能を維持し、建設当初の建設水準を保つものであり、改修は、変化していく社会による求められる生活水準の変化にあわせて、初期の設備よりも高い性能・機能を持つ設備にアップグレードすることを指します。

一般的に、修繕は「リフォーム」改修は「リノベーション」と例えられます。

まとめ

マンション大規模修繕工事はマンションを良くも悪くもする大きな転換期となります。何を修繕して、何を改修するのか、修繕と改修の違いをしっかりと理解した上で目的を持って管理組合で建設的な議論を行ってくださいね。といっても、現在は、どちらも同義として扱われているような、、、気がしますね、、。

大規模修繕では、多くの人や多額のお金が動き、調査、計画、施工業者との打ち合わせなど様々な手続きが発生します。そのため、１つもトラブルがなく工事が終了するということはほぼありません。そんな中でも、大規模修繕工事を無事に終えるために、起こりがちなトラブルを把握し、トラブルが起こらないように先回りの対処をすることが非常に重要になってきます。

今回は、大規模修繕工事に起こりがちなトラブルをまとめました。是非、大規模修繕工事の際のヒントとして活用ください。

修繕工事中編

居住者トラブル

修繕中、最もトラブルが起きやすいのはやはり居住者トラブルです。

期間以上に工事が長引いてしまったり、騒音やほこり、匂いや振動、プライバシーなど様々な理由においてトラブルが発生します。

居住者とのトラブルを回避するためには、徹底したコミュニケーションが必要です。工事の内容、目的など工事の始まる前に資料や説明会等で理解を促しましょう。工事中は、天候による工事期間の延長や突発的な作業など、事前にはなかった変更点がしばしば発生します。変更の不認知は、居住者とのトラブルにもなるため、変更が分かった時点で、張り紙や配布チラシで周知を徹底させていきましょう。

また、起こったトラブルは管理組合で共有し、議事録に残しておきましょう。そうすることで、次回の大規模修繕工事の際の参考になり、よりスムーズな準備に役立ちます。

中には、進行を著しく妨害をしてくる居住者がいるかもしれません。そのような場合はまずは、集会や理事会等において、管理会社・専門家にアドバイスを貰いながら建設的な話合いができる環境づくりを行いましょう。

施工業者とのトラブル

施工業者とのトラブルは、居住者への生活配慮、施工品質、工事期間の変更、追加工事費用の請求、完了後に不備が見つかるといったケースでしばしばトラブルが発生します。

施工業者とのトラブルを回避するために、事前に工事内容や仕様や使用材料、保証期間を定めた見積条件書等の作成や数社からの見積比較、業者プレゼンテーション等を経て施工業者がどのような会社か窓口となる工事責任者の人柄等もしっかり確認して契約を交わすことが必要です。

経験豊富なコンサルタント会社や管理会社にアドバイスを貰いながら進めるのも業者選定を失敗しない方法の一つです。

品質においても、第三者的立場の監督者を置くことで施工不良を防ぎやすくなります。

近隣トラブル

近隣トラブルでは、騒音、工事中のホコリ、工事車両トラブルなどがあります。

近隣トラブルを回避するためには、工事前の事前連絡や工事中のまめな連絡を欠かさずに行っていきましょう。

近隣トラブルは早急な解決がトラブルを大きくしないための鍵となります。

外部からのクレームは早期対処するために、事前の案内時点で、外部との相談窓口をあらかじめ伝えておきましょう。

まとめ

大規模修繕工事は、多くの人が関わります。少しでも気持ちよく工事を進めるために、発注側と受注側がとるべきコミュニケーションを欠くことなく、連携と取りながら進めていきましょう。