詳細設計とは、材料、工法、寸法などを具体的に決定して行く作業です。施工会社選定の際に比較検討が可能となる見積書をとるためにも、きちんとした設計図書の作成が重要です。
成果品は下記のようになります。
- 仕様書
- 設計図
- 見積要領書
- 見積書（金額抜きのもの）
※精算項目
設計段階では数量が確定できない項目については工事完了後に調整し支払います。例えば、ひび割れの長さ、鉄筋露出の箇所数、タイルの浮きの枚数については建物全体について現時点で正確に把握することは不可能です。見積依頼時には、現地調査時に判定可能な箇所を精密に調査し、全体の面積に掛けて算出した値で契約し、工事実施時に足場を組んだ時点で、詳細な数量を算出し、工事費を増減していくことが必要になります。
見積もりを依頼するために施工会社にマンションに来てもらい、現場説明会を開催します。工事概要や見積条件を記載した「見積要領書」と設計図書などを渡して設計内容を説明し、現場の状況を良く確認してもらいます。後日、施工会社は現地を確認し、見積内容に不明な点があればFAXにて質疑を提出してもらい、返答をします。
見積書を修繕委員会で開封し、工事仕様や数量が正しいか？見積項目に漏れがないか？見積単価に不当に高いもの又は、安いものがないか、工事保証の内容は正しいかなどをチェックします。また現場代理人の経歴などを確認します。
見積金額、現場代理人の経歴、会社の総合力などを吟味して施工会社を内定します。できればヒアリングを開催して、現場代理人の実力、会社としての取り組み姿勢を総合的に吟味して決定したいものです。また選定経緯は後日説明ができるように記録を残しておきます。
臨時総会の開催
施工会社の内定後、臨時総会を開催して、工事内容、工期、金額、施工会社など下記の事項について承認を得ます。
- 工事内容（目的及び経過、工事の範囲や種目、工程）
- 工事費と資金計画
- 内定している施工会社とその選定経緯
- 管理組合における工事の実施体制や工事監理者の設置
- 理事会や修繕委員会へ一任する事項（色決めなど）
